Aruba: toerisme & verhuurvraag

Waarom 2026 gunstig zou kunnen zijn:

• Aruba’s bruto huurrendement blijft op 5,48% in Q2 2025 voor residentiële eenheden, een solide rendement voor investeerders die zich richten op huurinkomsten.

• Aruba ziet sterke vraag naar korte termijn vakantieverhuur, gedreven door herstel van het toerisme en aanhoudende internationale interesse in tweede woningen.

• Aanhoudende investeerdersinteresse in premium/toerisme-gebied vastgoed, vooral strandfront of resort-aangrenzende eigendommen, ondersteund door beperkt aanbod van high-end eenheden. (Aruba Palms Realtors)

Wat wij verwachten in 2026 (met voorbehouden):

• Stabiele huurinkomsten en mogelijk bescheiden verbeteringen voor investeerders in toeristische gebieden, gedreven door sterke bezettingsgraden.

• Aanhoudende vraag naar vastgoedbeleggingen in toplocaties, wat waarschijnlijk leidt tot stabiele of bescheiden groei in vastgoedwaarden.

Risico’s & onzekerheden uniek voor Aruba:

• Aruba’s afhankelijkheid van toerisme betekent dat elke daling in internationaal reizen of toerismevraag de vastgoedwaarden en verhuurrendementen zou kunnen schaden.

• Wisselkoersen en mondiale economische omstandigheden kunnen ook de bereidheid van buitenlandse kopers om te investeren beïnvloeden. (Bold Real Estate Aruba)

Conclusie voor Aruba in 2026: Het eiland blijft aantrekkelijk voor investeerders die huurinkomsten of vakantiewoning-waarde zoeken — maar de prestaties zullen nauw verbonden blijven met toerisme trends, locatie (toeristische vs niet-toeristische zones), en vastgoedtype (premium vs standaard).

Belangrijke risico’s en overwegingen

• Rentetarieven zullen een belangrijke factor zijn bij het bepalen van marktomstandigheden. Verhoogde tarieven kunnen de vraag onderdrukken en de betaalbaarheid beperken, vooral voor eerste kopers.

• Regionale variaties zullen aanhouden. Hoewel grote metropolen zoals Miami, Orlando en Tampa naar verwachting stabiliteit zullen zien, kunnen sommige buurten of vastgoedtypes meer volatiliteit ervaren dan andere.

Broward County, meer voorraad

Wat recente gegevens tonen (2025):

• Volgens Miami makelaars was de mediane woningprijs van Broward voor eengezinswoningen rond US $399.250 in oktober 2025, met een lichte jaar-op-jaar daling van de mediane prijs. (miamirealtors.com)

• Voorraadniveaus in Broward zijn gestegen, tot ongeveer 5,2 maanden aanbod, wat een verschuiving aangeeft van een verkopersmarkt naar een meer gebalanceerde markt.

• Het gemiddelde aantal dagen op de markt voor woningen in Broward steeg naar 87 dagen in oktober 2025, wat aantoont dat woningen langer duren om te verkopen. (fred.stlouisfed.org)

• Voor appartementen daalde de mediane verkoopprijs met 7,5% YoY, wat een afkoeling in sommige marktsegmenten weergeeft.

2026 vooruitzichten:

• Broward County zal waarschijnlijk blijven verschuiven naar een kopersvriendelijke markt, met meer voorraad, gematigde prijzen en langere dagen op de markt.

• Voor kopers: Meer keuze, betere onderhandelingsmacht en een langzamere markt om woningen te evalueren.

• Voor verkopers: Meer concurrentie en de noodzaak van realistische prijsstelling. Woningen die te duur geprijsd zijn kunnen langer op de markt blijven, wat leidt tot prijsverlagingen.

Houston, TX: kopers krijgen meer invloed

Wat recente gegevens tonen (2025):

• Volgens de Houston Association of Realtors (HAR) breidde de voorraad in Houston uit tot ongeveer 5,2 maanden aanbod (omhoog van ~4,4 het vorige najaar), wat een verschuiving naar een meer gebalanceerde markt signaleert. HAR+1

• Hetzelfde rapport toont een mediane woningprijs rond US$330.000 voor eengezinswoningen (voor een bepaalde maandelijkse update), terwijl de gemiddelde prijs ~US$423.955 was — de mediaan is verzacht, wat verhoogde betaalbaarheid biedt vergeleken met piekjaren. HAR+1

• Verkopen blijven relatief gezond: eengezinswoning verkopen registreerden een kleine jaar-op-jaar stijging (bijv. 7.419 verkochte woningen in een recente maand vs. 7.187 dezelfde maand vorig jaar).

• Dagen-op-markt en lijst-naar-verkoop ratio’s wijzen op een versoepeling — de gemiddelde lijst-naar-verkoop prijsratio daalde tot ~92,6%, het laagste sinds de tracking begon, wat kopers meer onderhandelingskracht geeft.

Wat dit suggereert voor 2026:

• Houston kan blijven verschuiven naar een koper-gebalanceerde of kopersvriendelijke markt — met bescheiden prijsstijging (of zelfs stabiele/verzachtende prijzen) en relatief verhoogde voorraad.

• Voor kopers: meer keuze, meer tijd om aanbiedingen te evalueren, en mogelijk betere deals dan in de recente oververhitte periode.

• Voor verkopers: realistische prijsstelling zal essentieel zijn; te hoge prijzen riskeert dat eigendommen langer op de markt blijven of prijsverlagingen vereisen.

Miami: stabiliserende prijzen, aanhoudende vraag

Verwachte 2026 trends:

• Prijzen in Miami zullen waarschijnlijk stabiliseren of bescheiden dalen, met een geprojecteerde 0–3% daling voor veel segmenten. (Realtor.com)

• De voorraad zal verhoogd blijven, waardoor kopers meer opties hebben. Rapporten tonen een 17,98% toename in luxe woningvoorraad in het afgelopen jaar. (Miami Realtors)

• Vraag van internationale kopers wordt verwacht sterk te blijven, vooral voor high-end eigendommen in populaire gebieden zoals South Beach en Coconut Grove.

Waarom dit waarschijnlijk is:

• Florida’s algemene markt zal naar verwachting afkoelen, en voorraad zal stijgen in veel gebieden, wat kopers betere invloed biedt.

• Miami’s luxe markt zal blijven mondiale kopers aantrekken, zoals aangegeven door jaar-op-jaar groei in luxe listings.

Waar op te letten:

• Stijgende verzekeringskosten en onroerende zaakbelastingen in kustgebieden zouden de vraag kunnen dempen, vooral in prijsgevoelige segmenten.

• Mondiale economische factoren kunnen luxe marktdynamiek en internationale kopervraag beïnvloeden.

Vooruitzichten voor 2026:

• Prijzen blijven stabiel of dalen met 0–3% voor de meeste segmenten, waarbij luxe eigendommen hun waarde behouden door wereldwijde vraag.

• Verhoogde voorraad geeft kopers meer flexibiliteit en ruimte voor onderhandeling.

Orlando: een gebalanceerde, waardegeoriënteerde markt

Verwachte 2026 trends:

• Woningprijzen blijven waarschijnlijk stabiel of stijgen bescheiden (0–2%), gedreven door gestage lokale vraag, betaalbaarheid ten opzichte van kustmetropolen en gestage bevolkingsgroei. (Florida Realtors)

• Orlando’s markt zal het hectische tempo van recente jaren vermijden, wat een aantrekkelijke omgeving creëert voor eerste kopers en gezinnen.

Waarom dit waarschijnlijk is:

• Projecties suggereren bescheiden prijsgroei (0–2%) in Orlando, in lijn met bredere staatsbrede trends voor 2026. (Realtor.com)

• De bevolking van het Orlando-gebied groeit, waarbij het metropolitane gebied naar verwachting aanhoudende vraag zal zien van thuiswerkers en gezinnen die een lagere levenskosten zoeken vergeleken met Florida’s kuststeden.

Waar op te letten:

• Rentetarieven zouden de vraag kunnen onderdrukken, vooral onder eerste kopers.

• Het betaalbaarheidvoordeel van het gebied zal een belangrijke drijfveer blijven, maar het kan verzachten als de kosten van levensonderhoud over de hele linie stijgen.

Vooruitzichten voor 2026:

• Bescheiden prijsgroei (0–2%) met een gebalanceerde markt.

• Aanhoudende aantrekkingskracht voor kopers die waarde zoeken en betere betaalbaarheid dan kustmetro’s.

Tampa bay: gematigde groei

Voor het Tampa Bay gebied in 2026 verwachten wij:

• Gestage, gematigde prijsgroei (0–3%), waarbij de markt stabiliseert na de prijsstijgingen van voorgaande jaren.

• Verhoogde voorraad biedt meer opties voor kopers, en meer huurwoningen zullen waarschijnlijk aantrekkelijk zijn voor investeerders, gezien Tampa’s aantrekkelijkheid als bestemming voor migranten en gepensioneerden.

• Vraag van investeerders zal sterk blijven voor middensegment en huurwoningen.

Waarom dit waarschijnlijk is:

• In Tampa Bay is de voorraad met 18% jaar-op-jaar gestegen, met meer woningen op de markt, wat de verschuiving naar een gebalanceerde omgeving signaleert waar kopers betere onderhandelingsmacht hebben. (Tampa Bay Realtor Sean)

• Een voorspelling voor het gebied wijst op gestage vraag van kopers en investeerders die huurwoningen zoeken, vanwege bevolkingsgroei en Tampa’s betaalbaarheidvoordeel. (HCO)

Waar op te letten:

• Rentetarieven en algemene betaalbaarheid zullen nog steeds essentieel zijn, en stijgende tarieven zouden het groeitempo kunnen beperken.

• Submarktvariaties binnen Tampa kunnen leiden tot hogere prijsgroei in sommige gebieden (zoals downtown of de buitenwijken met betere scholen) en meer bescheiden winsten elders.

Vooruitzichten voor 2026:

• Prijsgroei wordt verwacht stabiel te zijn op 0–3%.

• De voorraad zal blijven stijgen, waardoor kopers meer opties en betere onderhandelingsmacht krijgen.

Spanje (Costa del Sol): Hoge Vraag

• Recordbrekende Prijzen: De Costa del Sol (provincie Málaga) zag vastgoedprijzen stijgen met ongeveer 13–15% jaar-op-jaar in 2025, wat het Spaanse nationale gemiddelde aanzienlijk overtrof. Topgebieden zoals Marbella en Estepona zagen nog scherpere stijgingen (tot 16% in sommige luxesegmenten). (Pure Living Properties, Tinsa)

• Internationale vraag blijft de primaire motor, waarbij niet-ingezetenen goed zijn voor meer dan 34% van de aankopen in de provincie. Contante transacties zijn opmerkelijk hoog (~40%), wat de markt enigszins isoleert van renteschommelingen. (Idealista Data)

• De „schaarstef actor" is reëel. Nieuwe bouwvergunningen lopen achter op de vraag, en eersteklas kustgrond wordt eindig. Dit gebrek aan voorraad heeft de markt verschoven naar een aanhoudende „Verkopersmarkt" voor kant-en-klare luxewoningen. (Realista Market Report)

Vooruitzichten 2026:

• De Costa del Sol zal naar verwachting aanhoudende groei van 5–9% zien, stabiliserend na de dubbele cijfers van 2025 maar blijvend een van Europa’s best presterende regio’s.

• De markt zal waarschijnlijk splitsen in een „twee-snelheden" dynamiek: Toplocaties (Golden Mile, Benahavís, Sotogrande) zullen voortdurende waardering zien door schaarste, terwijl secundaire/binnenlandse locaties vlakkere groei kunnen zien.

• Huurrendementen: Met toerismeaantallen die nieuwe records behalen (Malaga luchthaven overtrof 20M passagiers eind 2025), zal de vraag naar hoogwaardige vakantieverhuur robuust blijven, wat het een belangrijk doelwit maakt voor investeerders.

Waar op te letten:

• Nieuwe beperkingen op toeristische verhuurvergunningen in steden zoals Málaga creëren een „slotgracht" rond bestaande gelicentieerde eigendommen. Woningen die al een vergunning hebben worden aanzienlijk waardevoller dan die zonder. (Holiday Homes Spain)

• Hoewel het Golden Visa-programma veranderingen/afschaffing heeft ondergaan, is de impact op de luxesector (>€1M) minimaal geweest, aangezien lifestyle-kopers uit de VS en Noord-Europa de bestemming prioriteren boven het visum zelf.

• Let op de uitbreiding van de kustspoorlijn en upgrades van de jachthaven in Marbella, die doorgaans micro-markt vastgoedpieken veroorzaken.

Conclusie voor Costa del Sol in 2026: De regio is geëvolueerd van een vakantiespeculatiemarkt naar een „hoofdverblijf" bestemming voor wereldwijd vermogen. Voor investeerders is het venster voor „goedkope flips" gesloten, maar het venster voor stabiel, hoge-waardering activabezit staat wijd open—mits u de verhuurvergunningswetten zorgvuldig navigeert.

Wat dit voor u betekent

• Kopers in Florida (Tampa, Orlando): Goede kans om waarde te vinden — meer voorraad en stabiele prijzen → betere onderhandelingsomstandigheden.

• Verkopers in Florida (vooral Miami): Hebben realistische prijsstelling en bewustzijn van toegenomen concurrentie nodig, vooral in niet-luxe segmenten.

• Investeerders (VS + Internationaal): Tampa en Orlando zouden stabiele groei en verhuurpotentieel kunnen bieden. Voor vakantiewoning of verhuurinvesteerders blijft Aruba aantrekkelijk — maar plan met een langetermijnvisie en houd rekening met toerisme-gerelateerde volatiliteit.

• Aruba Kopers/Investeerders: Eigendommen in toeristische zones of luxe/resort-stijl segmenten kunnen beste rendementen bieden — maar diversificatie (locatie, eigendomstype) en due diligence zijn essentieel gezien databeperkingen en marktafhankelijkheden.

• Spanje Kopers/Investeerders: Uitstekende markt om in te investeren, zij het met stijgende prijzen vanwege een gebrek aan bouwvergunningen.

Bent u een makelaar? Dan moet u met ons praten, want als u ons doorverwijst naar een klant die net een woning heeft gekocht en deze wil omzetten in een vakantieverhuur, kunt u tot $1000 per doorverwijzing krijgen! Klik hieronder om met ons te praten!